Элитные квартиры одобрили в рамках программы доступного жилья штата Виктория

Кратко

• В Мельбурне элитные многоквартирные дома и спорные жилые проекты получают ускоренное разрешение на строительство по программе, предназначенной для увеличения предложения доступного жилья.
• Программа позволяет заявителям внести денежный взнос в фонд социального жилья вместо того, чтобы предоставлять доступные дома.
• Анализ ABC десятков разрешений на строительство показывает, что некоторые инициаторы используют этот механизм, чтобы добиться одобрения дорогих проектов в состоятельных районах.

Девелоперы предлагают деньги, чтобы не включать доступное жилье в проекты элитных многоквартирных домов в Мельбурне, в рамках спорной схемы, которая также позволяет им обходить местные правила планирования.

Предложения получают зеленый свет на фоне волны заявок по программе, которая передает правительству штата Виктория право принимать решения по «значимым» жилым проектам, вносящим вклад в доступное жилье.

Правительство штата заявляет, что за последние два с половиной года в рамках этого ускоренного механизма были одобрены тысячи арендных квартир по цене ниже рыночной.

Однако девелоперы также могут соответствовать требованиям, если соглашаются внести в правительственный Фонд роста социального жилья сумму, равную 3% стоимости строительства.

Среди проектов, которые получили выгоду от ускоренного одобрения благодаря предложенному денежному взносу, — премиальный поселок для пенсионеров в Айвенхо-Ист, которому ранее отказали по обычным процедурам планирования, и башня стоимостью 320 млн долларов на Сент-Килда-роуд.

Нет гарантии, что эти средства будут реинвестированы на местном уровне, а противники схемы говорят, что ее используют для получения одобрения проектов в востребованных районах, где иначе они могли бы столкнуться с препятствиями или задержками в местном совете.

Девелопер знает, что может дать обещание внести 3% деньгами и купить себе то, что преподносится как более быстрое одобрение.

Джейн Олдхэм

Так сказала Джейн Олдхэм, известная критик последних изменений в законе штата о планировании, возглавляющая общественную группу Boroondara Community Group.

Ранее Woolworths уже обвиняли в том, что компания использовала ту же схему, чтобы продавить строительство новых супермаркетов и элитных многоквартирных домов.

Другой заявитель резко сократил количество доступных квартир в двух проектах в Брансуике и Кобурге после того, как они получили ускоренное одобрение.

Размер проекта удваивается в мельбурнском «поясе частных школ»

ABC встретилась с госпожой Олдхэм у строительной площадки, которая, по ее словам, наглядно показывает вопросы о местной пользе этой схемы.

Участок, окруженный престижными домами и элитной частной школой в пригороде Хоторн на внутреннем востоке Мельбурна, получил разрешение совета на строительство 45 жилых единиц в 2015 году.

Несмотря на рекламную кампанию, продвигавшую бутик-апартаменты по цене 2,5 млн долларов, ABC понимает, что проект не смог привлечь достаточно продаж на этапе строительства, чтобы выйти за пределы стадии планирования.

Срок действия существующего разрешения истекал менее чем через год, когда при новом владельце было запрошено одобрение проекта стоимостью 316 млн долларов на 115 квартир с предложением внести денежный взнос в размере 3%.

В марте проект получил зеленый свет, и теперь девелопер Sun Property Group продвигает его как «утонченный элитный жилой комплекс» в мельбурнском «высоко ценимом поясе частных школ».

Представители рынка недвижимости заявили, что новая конфигурация упростит маркетинг и реализацию проекта.

Сообщалось, что местный спрос на такой тип жилья высок, особенно среди людей, переезжающих в жилье меньшей площади.

С Sun Property Group связались для комментария.

Госпожа Олдхэм сказала, что этот проект входит в число нескольких, которые, по-видимому, приносят выгоду девелоперам, но не обеспечивают немедленного появления доступного жилья.

Он должен давать доступное жилье тем, кто его ждет.

Джейн Олдхэм

Именно такое обещание дается: что будет более быстрое одобрение для площадок, готовых к строительству, так что нет необходимости задерживать строительство столь необходимого доступного жилья.

Джейн Олдхэм

Сотни домов одобрены в состоятельном районе

Проект в Хоторне входит примерно в 800 жилых единиц, которые были ускоренно одобрены на территории муниципалитета Бурундара — района, отстающего от сопоставимых муниципалитетов по обеспеченности социальным жильем.

Последний проект — комплекс из четырех зданий, поддержанный миллиардером Джеймсом Пэкером, — был одобрен на прошлой неделе, несмотря на сопротивление местных жителей.

Этот проект должен обеспечить около 19 доступных домов, или 10% от запланированных 194 квартир.

Но три из четырех других проектов, одобренных в муниципалитете, предложили внести денежный взнос вместо альтернативных вариантов.

Это означает, что по всему району Бурундара на данный момент гарантировано лишь около 59 доступных жилых единиц из примерно 800 уже одобренных домов.

Эксперт по доступному жилью Кейт Рейнор, возглавляющая Центр справедливого жилья в прогрессивном аналитическом центре Per Capita, сказала, что любую политику, направленную на увеличение доступного жилья, следует приветствовать.

Но она предупредила, что у программ доступного жилья с гибкими вариантами взносов есть история неспособности обеспечить доступное жилье там, где оно необходимо, и в нужном масштабе.

Если у вас нет никаких гарантий, что это финансирование должно направляться в тот район местного самоуправления, где происходит застройка, то мы, вероятно, не увидим такого строительства в Бурундаре и других местах с высокой стоимостью земли.

Кейт Рейнор

Думаю, Бурундара уже сталкивается с этой проблемой: там не так много ключевых работников живут в своих районах. Вероятно, многие люди добираются на работу с больших расстояний.

Кейт Рейнор

Правительство штата заявляет, что проекты Фонда роста социального жилья распределяются исходя из спроса.

Среди других доступных в рамках схемы взносов в доступное жилье — продажа 10% жилых единиц проекта поставщику жилья по сниженной цене или резервирование такой же доли для использования в качестве арендного жилья формата build-to-rent со скидкой.

Переработанный проект получает одобрение после отказа совета и VCAT

По этой схеме на данный момент одобрено более 11 000 домов.

Из них, по словам правительства штата, более 20% будут отведены под социальное или доступное жилье, что обычно означает жилье, сдаваемое в аренду по цене ниже местной медианной ставки.

Правительство подтвердило, что на данный момент для его жилищного фонда было обещано более 25 млн долларов; в недавнем бюджете фонд также получил дополнительное финансирование в размере 860 млн долларов.

Реформы планирования, такие как Программа содействия развитию, — причина, по которой Виктория продолжает строить и одобрять больше домов, чем любой другой штат.

представитель правительства

Тем временем анализ ABC более 50 документов о разрешениях показывает, что около дюжины проектов, в общей сложности предусматривающих более 2 000 жилых единиц, были одобрены с предложением внести денежный взнос.

Схема является частью правительственной Программы содействия развитию штата Виктория (Development Facilitation Program, DFP), которую в сентябре 2023 года расширили, включив в нее значимые жилые проекты, на фоне продолжающихся споров о роли задержек в планировании в жилищном кризисе.

Хотя для соответствия требованиям существуют первоначальные расходы, девелоперский сектор говорит, что этот механизм популярен из-за определенности, которую он обеспечивает.

Помимо ускоренного рассмотрения, право на обжалование исключается, а отдельные требования схемы планирования, такие как ограничения по высоте, могут быть смягчены или отменены.

Несколько предложений получили зеленый свет, несмотря на возражения жителей и советов.

Один проект премиального поселка для пенсионеров в Айвенхо-Ист ранее был отклонен местным советом из-за его масштаба — это решение позднее подтвердил Викторианский гражданский и административный трибунал.

Но в августе прошлого года проект получил ускоренное одобрение после подачи в DFP с изменениями в дизайне и предложенным денежным взносом.

Villa Maria Catholic Homes, благотворительная организация, стоящая за проектом, отказалась от комментариев, когда ABC обратилась к ней.

В другом случае, на первоклассном участке недвижимости в Камберуэлле, этот механизм использовали, чтобы предложить многофункциональный проект, превышающий рекомендательный предел высоты.

Возражений не было, но через несколько месяцев после получения одобрения с предложенным денежным взносом в октябре прошлого года разрешение и виды с 14-го этажа использовали для продвижения участка, когда его выставили на продажу.

ABC понимает, что заявителю пришлось отойти от проекта из-за непредвиденного изменения обстоятельств.

Предложенный платеж должен будет быть внесен, даже если найдется новый покупатель.

Майкл Бакстон, почетный профессор планирования в RMIT, резко раскритиковал общественную выгоду, которую жители получают в обмен на уступки в правилах планирования, предоставляемые по денежному механизму.

Мы не можем быть уверены, что взносы будут равны предполагаемому проценту доступного жилья в проекте.

Майкл Бакстон

Нам просто нужно больше информации о том, насколько денежный взнос выгоден по сравнению со стоимостью доступного жилья.

Майкл Бакстон

В случае башни стоимостью 320 млн долларов, предложенной для Сент-Килда-роуд, денежный взнос, по оценке, был примерно на 2 млн долларов дешевле, чем продажа каждой десятой квартиры жилищному агентству со скидкой.

Казначей Джаклин Саймс сообщила парламенту в октябре прошлого года, что правительство работает над механизмами публичной отчетности по платежам, которые, по ее словам, будут окончательно оформлены по мере поступления взносов.

Правительство обещает, что схема «обеспечит жилье в хороших местах»

Вариант денежного взноса приветствовали некоторые отраслевые группы, которые говорят, что это известная статья расходов на фоне сохраняющихся проблем с экономической осуществимостью проектов.

Сектор общественного жилья говорит, что это также позволяет дорогим проектам вносить вклад в доступное жилье без участия поставщиков социального жилья, которые могли бы столкнуться с непосильными платежами в объединение собственников.

Бывший девелопер Роберт Прадолин сказал, что привлекательность схемы для отрасли очевидна.

Если девелопер считает, что введение того, что они называют доступным жильем, воспринимается как социальное жилье, справедливо или нет, это создает риск для продаж их продуктов.

Роберт Прадолин

Они предпочли бы не иметь такого риска и предпочли бы заплатить, чтобы избавиться от него.

Роберт Прадолин

Теперь, возглавляя Housing All Australians, господин Прадолин работает над тем, чтобы раскрыть возможности частного сектора в ответ на нехватку жилья.

Он сказал, что ключевой вопрос заключается в том, могут ли стимулы в сфере планирования, предлагаемые DFP, закрыть пробелы в экономической осуществимости проектов.

Существует большой разрыв между тем, что рынок готов платить за жилье сейчас, и тем, сколько стоит его построить.

Роберт Прадолин

Планирование — часть этого, но есть целая экосистема других ведомств, которую нужно сжать, чтобы сделать проекты экономически жизнеспособными.

Роберт Прадолин

В феврале было подтверждено, что по этой схеме на тот момент было завершено только шесть домов из-за двухлетнего промежутка между планированием и одобрением значимых проектов.

Еще 2 471 дом находился в стадии строительства.

В последнее время число предложений по этому механизму резко выросло: правительство одобрило почти 7 000 домов за 12 месяцев до марта и более 3 000 только в этом году.

Несмотря на наличие полномочий принимать решения, министр планирования Соня Килкенни на прошлой неделе не смогла сказать, отклоняла ли она какие-либо предложения, прошедшие по механизму доступного жилья.

Однако она сказала, что проекты отклонялись на стадии до подачи заявки.

К нам поступают сотни заявок.

Соня Килкенни

Каждая оценивается индивидуально, по существу.

Соня Килкенни

Но что важно в DFP — это ускоренный механизм, который гарантирует, что там, где у нас есть хорошие проекты, которые обеспечат жилье в хороших местах, мы можем провести эти проекты, и они не будут без необходимости задерживаться в местном совете, а затем в VCAT.

Соня Килкенни

Источник